Der Tod eines Mieters ist nicht nur ein persönlicher Schicksalsschlag, sondern bringt für Vermieter auch rechtliche und praktische Herausforderungen mit sich. Wer übernimmt das Mietverhältnis? Darf die Wohnung betreten werden? Und wie lassen sich Mietausfälle vermeiden?
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Rechte und Pflichten Sie als Vermieter im Todesfall des Mieters haben.
Endet der Mietvertrag automatisch mit dem Tod des Mieters?
Der Tod des Mieters führt nicht zur automatischen Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr regelt § 563 BGB, dass das Mietverhältnis in bestimmten Fällen fortgesetzt wird. Dies erfolgt entweder mit Personen, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, oder, falls solche Personen nicht vorhanden oder nicht eintrittswillig sind, mit den Erben des Mieters (§ 564 BGB).
Für Vermieter bedeutet das, dass der Mietvertrag ohne eine Kündigung zunächst bestehen bleibt, auch wenn der ursprüngliche Mieter verstorben ist.
Wer tritt nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein?
Das Gesetz sieht in § 563 Abs. 1, 2 BGB eine klare Eintrittsreihenfolge vor. Vorrangig tritt der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner in das Mietverhältnis ein, sofern er mit dem Mieter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt hat. Gleiches gilt für Kinder, andere Familienangehörige oder Personen, die mit dem Mieter eine auf Dauer angelegte Haushaltsgemeinschaft geführt haben.
Wichtig: Der Eintritt erfolgt automatisch mit dem Tod des Mieters, es ist kein neuer Vertrag erforderlich. Die betroffenen Personen haben jedoch das Recht, den Eintritt binnen eines Monats abzulehnen.
Welche Rechte und Pflichten haben die Eintrittsberechtigten?
Mit dem Eintritt in das Mietverhältnis übernehmen die Eintrittsberechtigten alle Rechte und Pflichten des verstorbenen Mieters. Das umfasst insbesondere die Verpflichtung zur Mietzahlung, zur Durchführung etwaiger Schönheitsreparaturen sowie zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Wohnung.
Zudem kann der Vermieter eine Mietkaution verlangen, sofern vom ursprünglichen Mieter keine Sicherheitsleistung hinterlegt wurde (vgl. § 563b Abs. 3 BGB).
Die Eintrittsberechtigten haften gesamtschuldnerisch, auch neben dem Erben, für offene Forderungen aus dem Mietverhältnis bis zum Todestag.
Was passiert, wenn niemand in das Mietverhältnis eintritt?
Wird das Mietverhältnis nicht durch eine eintrittsberechtigte Person fortgesetzt, etwa weil der Mieter allein gelebt hat oder ein Eintritt ausdrücklich abgelehnt wurde, geht das Mietverhältnis gemäß § 564 BGB auf den Erben über.
Auch hier gilt, dass der Eintritt automatisch erfolgt. Der Erbe hat wiederum die Möglichkeit, das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen (§ 580 BGB).
Wird die Erbschaft ausgeschlagen oder sind keine Erben auffindbar, fällt der Nachlass an den Staat (Fiskus). Vermieter sollten in diesem Fall frühzeitig Kontakt mit dem Nachlassgericht aufnehmen und ggf. die Bestellung eines Nachlasspflegers anregen, um weitere Schritte einzuleiten.
Wann darf der Vermieter beim Tod des Mieters kündigen?
Grundsätzlich bleibt der Vermieter an das bestehende Mietverhältnis gebunden. Eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist jedoch in zwei Fällen zulässig.
- Bei Eintritt einer Person in das Mietverhältnis (§ 563 Abs. 4 BGB): Der Vermieter kann innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Eintritts kündigen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Eintretenden vorliegt. Ein solcher Grund liegt bspw. bei Zahlungsunfähigkeit oder persönlicher Feindschaft vor. Zusätzlich ist ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573d Abs. 1 BGB erforderlich.
- Bei Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben (§ 564 BGB): In diesem Fall kann der Vermieter ohne besonderen Kündigungsgrund innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod des Mieters und dem Nichteintritt anderer Personen kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate (§ 580 BGB).
In beiden Fällen ist die Kündigung in Schriftform erforderlich. Zudem sollte auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB hingewiesen werden.
Dürfen Vermieter die Wohnung nach dem Tod des Mieters betreten?
Nach Tod des Mieters besteht kein automatisches Betretungsrecht. Die Wohnung bleibt auch nach dem Tod des Mieters rechtlich geschützt.
- Zutrittsberechtigt ist allein der Erbe (oder bei unklarer Erbfolge der gerichtlich bestellte Nachlasspfleger).
- Ohne Zustimmung darf der Vermieter die Wohnung nicht betreten, räumen oder neue Schlösser einbauen.
- Ausnahme: Gefahr im Verzug, z. B. bei Wasserschaden oder offener Gasleitung – hier ist ein sofortiger Zutritt ausnahmsweise zulässig.
Wichtig: Ein eigenmächtiges Betreten kann als verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) gewertet werden und zivil- oder strafrechtlichen Folgen nach sich ziehen.
Hier finden Sie mehr zum Betretungsrecht von Vermietern: Wann darf der Vermieter die Wohnung betreten?
Wer muss die Wohnung nach dem Todesfall räumen?
Für die Räumung der Wohnung sind die Personen verantwortlich, die in das Mietverhältnis eintreten oder es fortsetzen, also:
- Eintrittsberechtigte Angehörige, sofern sie nicht fristgerecht widersprechen;
- Erben, wenn kein Eintritt erfolgt oder eine Ausschlagung unterbleibt;
- Der Fiskus, wenn keine Erben vorhanden sind.
Die Pflicht zur Räumung umfasst auch Schönheitsreparaturen, sofern diese wirksam vereinbart wurden. Vermieter dürfen offene Forderungen (z. B. Mietrückstände) mit der Kaution verrechnen.
Sind keine Erben auffindbar, sollte beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragt werden. Dieser kann die Räumung veranlassen und als Ansprechpartner für den Vermieter dienen.
Was geschieht bei überschuldetem Nachlass oder Erbausschlagung?
Wird die Erbschaft ausgeschlagen oder ist der Nachlass überschuldet, gilt:
- Der Vermieter kann seine Ansprüche nur gegenüber dem Nachlass geltend machen.
- Erben haften nicht mit ihrem Privatvermögen, wenn sie die Erbschaft wirksam ausschlagen oder sich auf die sogenannte Dürftigkeitseinrede des Erben nach § 1990 BGB berufen.
- Wird ein Nachlassinsolvenzverfahren eröffnet, muss der Vermieter seine Forderungen zur Insolvenztabelle anmelden.
- Ist kein Vermögen vorhanden, droht dem Vermieter ein Totalausfall der Forderungen.
Was gilt bei mehreren Mietern oder Wohngemeinschaften?
Standen mehrere Personen gemeinsam im Mietvertrag, etwa Ehepartner, Lebensgefährten oder Mitbewohner in einer Wohngemeinschaft, gelten folgende Regeln.
Fortsetzung mit dem überlebenden Mieter (§ 563a Abs. 1 BGB)
Stirbt ein Mitmieter, wird das Mietverhältnis automatisch mit dem verbleibenden Mieter fortgeführt. Eine Kündigung durch den Vermieter ist in diesem Fall nicht möglich, da der Vertrag in seiner ursprünglichen Form weiterbesteht.
Sonderkündigungsrecht des verbleibenden Mieters
Der überlebende Mitmieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 563a Abs. 2 BGB).
Keine Eintrittsrechte für Mitbewohner in Wohngemeinschaften
Personen, die nicht mit dem Verstorbenen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben – z. B. bei reinen Zweck-WGs – treten nicht automatisch in das Mietverhältnis ein. Hier verbleibt der Vertrag beim verbleibenden Hauptmieter, falls vorhanden.
Wichtig: Auch Untermieter oder Angehörige, die nicht im Mietvertrag stehen, haben grundsätzlich keine Eintrittsrechte, es sei denn, es bestand eine gefestigte Haushaltsgemeinschaft.
Zusammenfassung
Stirbt ein Mieter, endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Vielmehr wird es, mit einem überlebenden Mitmieter, einem gesetzlich eintrittsberechtigten Angehörigen oder, wenn kein Eintritt erfolgt, mit dem Erben fortgesetzt. Auch der Staat kann als sogenannter Fiskuserbe Vertragspartner werden.
Für Vermieter bedeutet das: Sie müssen prüfen, mit wem das Mietverhältnis weiterbesteht und ob ein Kündigungsrecht besteht.
Eintrittsberechtigte Personen haben das Recht, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls abzulehnen. Erfolgt keine Ablehnung, haften sie wie der ursprüngliche Mieter für laufende Mietzahlungen und etwaige Rückstände.
Der Erbe kann den Mietvertrag außerordentlich kündigen, ebenso der Vermieter. Wichtig ist zudem, dass Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig betreten oder räumen dürfen. Ein Zutritt ist nur mit Zustimmung des Erben oder eines gerichtlich bestellten Nachlasspflegers zulässig. Bei unklarer Erbfolge sollten Vermieter daher frühzeitig Kontakt mit dem Nachlassgericht aufnehmen.
Ist der Nachlass überschuldet oder wird die Erbschaft ausgeschlagen, haften Erben nicht mit ihrem eigenen Vermögen. In diesen Fällen bleibt dem Vermieter häufig nur die Möglichkeit, offene Forderungen im Rahmen eines Nachlassinsolvenzverfahrens anzumelden. Um wirtschaftliche Schäden zu vermeiden, ist ein strukturiertes und rechtlich fundiertes Vorgehen im Todesfall eines Mieters unerlässlich.
