Wenn Sie als Vermieter eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus vermieten, sind Sie automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Damit stellt sich die Frage: Welche Bereiche dürfen Sie als Eigentümer eigenständig nutzen und gestalten und welche Teile des Hauses bzw. des Grundstücks gehören allen Eigentümern gemeinsam?
Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum beeinflusst nicht nur Ihre Rechte und Pflichten, sondern auch die Verteilung von Kosten für Instandhaltung und Reparaturen.
Was ist Gemeinschaftseigentum?
Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Teile des Gebäudes und Grundstücks, die nicht im Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers stehen oder einem Dritten gehören.
Es umfasst insbesondere Bereiche, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendig sind oder von allen Eigentümern gemeinsam genutzt werden.
Beispiele für Gemeinschaftseigentum:
- Dach, Fassade und tragende Wände
- Außenwände und Geschossdecken
- Treppenhäuser, Flure und Eingangsbereiche
- Fensterrahmen und Außenseiten der Wohnungseingangstüren
- Versorgungsleitungen für Wasser, Strom und Heizung, soweit sie mehrere Wohnungen bedienen
- Aufzüge, Kellerflure und gemeinschaftliche Gartenflächen
Als Vermieter haben Sie am Gemeinschaftseigentum kein alleiniges Verfügungsrecht. Änderungen, Sanierungen oder Modernisierungen dürfen nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Gleichzeitig sind Sie verpflichtet, sich an den Kosten für die Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums anteilig zu beteiligen.
Was ist Sondereigentum?
Sondereigentum bezeichnet die abgeschlossenen Räume einer Wohnung, die einem einzelnen Eigentümer zur alleinigen Nutzung zustehen.
Es umfasst alle Gebäudeteile, die ohne Auswirkungen auf die Substanz oder Sicherheit des Gebäudes verändert oder instandgesetzt werden können. Innerhalb des Sondereigentums dürfen Sie als Vermieter weitgehend frei über Gestaltung, Renovierungen und Modernisierungen entscheiden.
Beispiele für Sondereigentum:
- Wohn- und Schlafzimmer, Küche und Bad innerhalb der Wohnung
- Bodenbeläge, Wand- und Deckenverkleidungen
- nicht tragende Innenwände
- Innentüren und die Innenseite der Wohnungseingangstür
- Sanitärinstallationen wie Waschbecken, Badewanne und WC
- Keller- oder Dachbodenräume, sofern diese in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sind
Wichtig: Was genau zum Sondereigentum gehört, ist in der Teilungserklärung geregelt. Vor baulichen Änderungen sollten Sie diese Dokumente unbedingt prüfen, um Konflikte mit der WEG zu vermeiden.
Abgrenzung: Typische Streitpunkte und Beispiele
Die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist in der Praxis nicht immer eindeutig und sorgt häufig für Diskussionen.
Folgende Beispiele helfen Ihnen, typische Fälle besser einzuordnen:
- Fenster: Die Fensterrahmen und Außenseiten zählen in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Die innere Fensterbank gehört jedoch häufig zum Sondereigentum. Austausch oder Reparaturen der Fenster bedürfen meist eines WEG-Beschlusses.
- Balkone: Der Bodenbelag und der Innenanstrich der Brüstung sind oft Sondereigentum. Tragkonstruktion, Abdichtung und die Außenseite der Brüstung zählen jedoch zwingend zum Gemeinschaftseigentum.
- Heizungsrohre und -körper: Leitungen, die mehrere Wohnungen versorgen, sind Gemeinschaftseigentum. Rohre und Heizkörper, die nur Ihre Wohnung bedienen, können dem Sondereigentum zugeordnet sein. Das hängt aber letztlich von der Teilungserklärung ab.
- Wohnungseingangstüren: Die Innenseite der Tür ist Sondereigentum. Die Außenseite hingegen ist Teil des Treppenhauses und damit Gemeinschaftseigentum. Dies dient dazu, den optischen Gesamteindruck im Treppenhaus einheitlich zu halten, sodass beispielsweise nicht jede Wohnungstür in einer anderen Farbe angestrichen ist.
Ein Blick in die Teilungserklärung bringt Klarheit und hilft, teure Streitigkeiten mit bzw. innerhalb der WEG zu vermeiden.
Unterschiede Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Für Vermieter ist es entscheidend zu wissen, welche Rechte und Pflichten sich aus der Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ergeben. Die Abgrenzung legt fest, was Sie eigenständig entscheiden dürfen und wo die Eigentümergemeinschaft (WEG) zustimmen muss. Ebenso hängt davon ab, wer für Reparaturen, Modernisierungen und Kosten aufkommt.
Im Sondereigentum haben Vermieter weitgehende Gestaltungsfreiheit, müssen aber für Instandhaltung und Reparaturen selbst aufkommen. Beim Gemeinschaftseigentum sind Vermieter bzw. Immobilieneigentümer hingegen auf Beschlüsse der WEG angewiesen und müssen die Kosten anteilig tragen.
Rechte im Sondereigentum
Als Eigentümer können Sie über Ihr Sondereigentum grundsätzlich frei verfügen.
Das bedeutet:
- Sie dürfen Renovierungen und Modernisierungen (z. B. neue Bodenbeläge, Sanitäreinrichtungen, Küchenumbauten) ohne Zustimmung der WEG durchführen.
- Sie können die Wohnung vermieten und die Mietbedingungen im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften eigenständig gestalten.
- Bei der Nutzung der Räume sind Sie frei, solange keine Beeinträchtigung anderer Eigentümer oder des Gemeinschaftseigentums erfolgt.
Pflichten im Sondereigentum
- Sie sind für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich. Schäden innerhalb Ihrer Wohnung (z. B. ein defekter Wasserhahn, beschädigte Bodenbeläge) müssen Sie auf eigene Kosten beheben. Für kleinere Reparaturen können Vermieter die Kostentragungspflicht aber auf den Mieter durch sog. Kleinreparaturklauseln übertragen.
- Berechnen Sie hier wieviel sie für Instandhaltungen im Sondereigentum einplanen sollten: Instandhaltungskosten berechnen.
- Sie müssen sicherstellen, dass von Ihrem Sondereigentum keine Schäden oder Gefahren für das Gemeinschaftseigentum oder andere Eigentümer ausgehen.
Rechte am Gemeinschaftseigentum
Da das Gemeinschaftseigentum allen Eigentümern gemeinsam gehört, haben Sie auch hier ein Mitspracherecht:
- Sie dürfen an Eigentümerversammlungen teilnehmen und über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum abstimmen (z. B. Dachsanierung, Fassadenanstrich, Modernisierung der Heizungsanlage).
- Sie können Anträge stellen, etwa zur Verbesserung der gemeinschaftlichen Anlagen.
Pflichten am Gemeinschaftseigentum
Sie sind verpflichtet, die Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und Sanierungen des Gemeinschaftseigentums anteilig mitzutragen, auch wenn Sie bestimmte Bereiche selbst nicht nutzen (z. B. einen Aufzug im Haus).
Als Vermieter sollten Sie sich aktiv an Eigentümerversammlungen beteiligen, um Ihre Interessen zu vertreten, insbesondere wenn es um Beschlüsse geht, die Ihre Mieter betreffen (z. B. bei der Nutzung von Gemeinschaftsflächen).
Verwaltung und Kosten im Gemeinschaftseigentum
Das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird gemeinschaftlich verwaltet. Für Vermieter ist es wichtig zu wissen, welche Aufgaben dabei anfallen und wie die Kosten verteilt werden.
Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
Die WEG bestellt in der Regel einen Hausverwalter, der sich um die Instandhaltung, Abrechnung und organisatorische Aufgaben kümmert.
Der Verwalter sorgt dafür, dass gemeinschaftlich genutzte Flächen wie das Treppenhaus, die Fassade oder die Heizungsanlage regelmäßig gewartet und bei Bedarf repariert werden.
Vermieter sollten prüfen, ob der Verwalter seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt und gegebenenfalls in Eigentümerversammlungen auf Missstände hinweisen.
Kostenverteilung Gemeinschaftseigentum
Die Kosten für Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums werden gemäß den Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer verteilt (§ 16 WEG).
Typische Kostenpositionen sind:
- Reinigung und Beleuchtung des Treppenhauses
- Versicherungen für das Gebäude
- Gebühren für den Hausverwalter
- Reparaturen am Dach, an der Fassade oder an zentralen Versorgungsleitungen
Auch Vermieter, die bestimmte Einrichtungen wie einen Aufzug nicht nutzen, müssen anteilig für deren Unterhalt zahlen.
Die Eigentümergemeinschaft kann abweichende Kostenregelungen beschließen, z. B. dass Erdgeschossbewohner weniger Aufzugskosten tragen.
Tipp für Vermieter: Prüfen Sie regelmäßig die Höhe des Hausgeldes und die Abrechnungen des Verwalters. Diese sind auch für die Betriebskostenabrechnung gegenüber Ihren Mietern relevant.
Haftung für Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Als Wohnungseigentümer tragen Sie Verantwortung für Schäden, die von Ihrer Wohnung oder von gemeinschaftlich genutzten Bereichen ausgehen. Daher ist ein Überblick über Haftung und Versicherungen unerlässlich.
Haftung im Sondereigentum
Für Schäden innerhalb Ihrer Wohnung haften Sie selbst. Das betrifft auch Fälle, in denen Schäden von Ihrer Wohnung auf andere Einheiten oder das Gemeinschaftseigentum übergreifen, z. B.:
- Ein Wasserrohrbruch in Ihrer Wohnung verursacht einen Feuchtigkeitsschaden an der darunterliegenden Wohnung.
- Eine nicht fachgerecht montierte Markise beschädigt die Fassade.
In solchen Fällen können andere Eigentümer oder die Gemeinschaft Schadensersatzansprüche gegen Sie geltend machen.
Haftung im Gemeinschaftseigentum
Schäden am Gemeinschaftseigentum (z. B. ein undichtes Dach) sind von der WEG zu tragen. Die Kosten werden anteilig auf alle Eigentümer verteilt.
Als Vermieter haften Sie jedoch, wenn Ihre Mieter das Gemeinschaftseigentum beschädigen zunächst selbst gegenüber der Gemeinschaft.
Versicherungsschutz
Das Gebäude wird in der Regel durch eine Wohngebäudeversicherung der WEG abgesichert. Diese deckt Schäden am Gemeinschaftseigentum durch Feuer, Sturm oder Hagel (Elementarschäden) oder einen Wasserrohrbruch
Zusätzlich sinnvoll für Vermieter:
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung: Deckt Schäden ab, die von Ihrer Immobilie ausgehen (z. B. herabfallende Dachziegel).
- Wohngebäudeversicherung prüfen: Deckt sie auch Schäden durch Mietnomaden oder grobe Fahrlässigkeit?
- Hausratversicherung für Ihre Wohnung: Relevant, wenn Sie die Wohnung möbliert vermieten.
- Privathaftpflichtversicherung: es ist sinnvoll den Mieter zu bitten eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, die auch von ihm verursachte Schäden an der Wohnung abdeckt. Ein Anspruch hierauf haben Vermieter aber nicht.
Was sind Sondernutzungsrechte?
Neben dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum gibt es in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) sogenannte Sondernutzungsrechte. Diese spielen insbesondere für Vermieter eine wichtige Rolle, da sie Einfluss auf die Nutzung und Verantwortung für bestimmte Flächen haben.
Definition Sondernutzungsrechte und Abgrenzung
Ein Sondernutzungsrecht gibt einem Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftseigentums.
Im Unterschied zum Sondereigentum bleibt die Fläche im rechtlichen Sinne Gemeinschaftseigentum.
Typische Beispiele sind:
- Gartenflächen, die nur von einer Erdgeschosswohnung genutzt werden dürfen
- Stellplätze im Freien, die nicht als Sondereigentum ins Grundbuch eingetragen sind
- Dachterrassen, die nur von einer Partei zugänglich sind
Rechte und Pflichten bei Sondernutzungsrechten
Der begünstigte Eigentümer darf die Fläche exklusiv nutzen, muss aber bestimmte Regeln beachten:
- Keine baulichen Veränderungen ohne Zustimmung der WEG
- Pflege- und Instandhaltungspflichten können auf den Nutzer übertragen werden (oft in der Teilungserklärung geregelt)
Grundsätzlich bleiben die Kosten für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum Sache der WEG, es sei denn, es wurde eine abweichende Vereinbarung getroffen.
Wichtig für Vermieter: Prüfen Sie vor der Vermietung bzw. dem Kauf einer Immobilie, ob und welche Sondernutzungsrechte bestehen. Die vermieteten Flächen sollten Sie im Mietvertrag eindeutig regeln, damit es später nicht zu Konflikten mit der WEG oder dem Mieter kommt.
Zusammenfassung
Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechten ist für Vermieter wichtig, um rechtliche und finanzielle Risken zu vermeiden.
- Sondereigentum: Sie können frei darüber verfügen und tragen die alleinige Verantwortung für Instandhaltung und Reparaturen.
- Gemeinschaftseigentum: Änderungen und Instandsetzungen erfolgen nur mit Zustimmung der WEG. Die Kosten werden auf alle Eigentümer verteilt.
- Sondernutzungsrechte: Diese geben Ihnen die alleinige Nutzung bestimmter Flächen, aber keine Sondereigentumsrechte.
Als Vermieter sollten Sie die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung vor der Vermietung genau prüfen. So wissen Sie, welche Rechte und Pflichten mit Ihrem Eigentum verbunden sind und können Konflikte mit der Wohnungseigentümergemeinschaft vermeiden. Außerdem ist es wichtig, dass Sie sich aktiv an Eigentümerversammlungen beteiligen, um Ihre Interessen als Vermieter zu vertreten und bei wichtigen Entscheidungen mitzuwirken.
