Schönheitsreparaturen – Übersicht und Tipps für Vermieter

Kaum ein mietrechtliches Thema ist so häufig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen wie Schönheitsreparaturen. Die Streitfragen reichen von der Definition über die Verteilung der Renovierungspflicht bis hin zur Wirksamkeit einzelner Vertragsklauseln. Für Vermieter birgt dieses Thema ein erhebliches wirtschaftliches Risiko, insbesondere wenn veraltete oder fehlerhafte Klauseln verwendet werden, da diese meist unwirksam sind.

Dieser Beitrag gibt einen systematischen Überblick über die rechtliche Ausgangslage sowie praktische Empfehlungen zur vertraglichen Gestaltung von Schönheitsreparaturklauseln.

DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE

• Schönheitsreparaturen umfassen nur „dekorative“ Maßnahmen wie Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern oder Innentüren.
• Die Pflicht zur Schönheitsreparatur kann auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung bei Einzug renoviert war oder ein angemessener Ausgleich gewährt wurde.
• Unwirksam sind Klauseln mit starren Fristen, einer Pflicht zur Endrenovierung, Farbgeboten während der Mietzeit oder der Vorgabe, Fachhandwerker zu beauftragen.
• Auch während der Mietzeit kann der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, allerdings nur wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Der Begriff der Schönheitsreparaturen ist im Gesetz selbst nicht ausdrücklich definiert, findet sich aber in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Die II. Berechnungsverordnung (II. BV) findet ursprünglich im sozialen Wohnungsbau sowie im steuerlich begünstigten frei finanzierten Wohnungsbau Anwendung. In der Praxis erstreckt sich ihr Einsatzbereich jedoch weit über diese Anwendungsfelder hinaus. Diese Norm dient also als maßgebliche Auslegungshilfe und wurde in ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs übernommen.

Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen, die der optischen Aufwertung der Mieträume dienen und sich mit Farbe, Spachtelmasse, Tapete oder Lack umsetzen lassen – alles, was handwerklich routinierte Mieter selbst durchführen können, ohne in die Bausubstanz einzugreifen. Sobald bauliche Eingriffe erforderlich sind oder Substanzschäden vorliegen, liegt keine Schönheitsreparatur mehr vor.

Für Vermieter ist die korrekte Einordnung wichtig, da eine missverständliche oder zu weitgehende Beschreibung in Mietverträgen zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel führen kann.

Als Schönheitsreparatur zählen:

• das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
• das Streichen der Fußböden (nicht das Abschleifen oder Versiegeln von Parkett),
• das Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre,
• das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Diese Arbeiten dienen ausschließlich der Beseitigung oberflächlicher Gebrauchsspuren, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehen, wie etwa Nikotinverfärbungen, Abriebspuren oder abgegriffene Türrahmen.

Keine Schönheitsreparaturen sind:

Nicht von dieser Definition umfasst sind dagegen Arbeiten, die über das rein Dekorative hinausgehen, etwa:

• das Abschleifen und Versiegeln von Parkett (Instandsetzung),
• der Außenanstrich von Fenstern und Türen,
• das Auswechseln beschädigter Fliesen oder die Beseitigung von Rissen in Wänden oder Decken,
• das Verlegen neuer Bodenbeläge oder die Erneuerung von Badinstallationen.

Diese Maßnahmen fallen in den Kernbereich der Instandhaltungspflicht des Vermieters und bleiben daher, unabhängig von vertraglichen Regelungen zu Schönheitsreparaturen, stets Aufgabe des Vermieters.

Vorbereitende Maßnahmen wie das Entfernen von Dübeln und das Verspachteln der Bohrlöcher werden von der Rechtsprechung allerdings als Schönheitsreparaturen eingeordnet, wenn sie in unmittelbarem Zusammenhang mit Malerarbeiten stehen.

Wie werden Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen?

Zwar sieht § 535 Abs. 1 S. BGB grundsätzlich vor, dass der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten hat. Dies umfasst auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Allerdings ist diese Pflicht dispositiv. Sie kann also durch vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Voraussetzung ist jedoch, dass die vertragliche Regelung den Vorgaben der §§ 305 ff. BGB (AGB-Recht) standhält. Auch in unseren Mietvertragsvorlagen ist eine Schönheitsreparaturklausel enthalten.

Die wirksame Übertragung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter setzt insbesondere Folgendes voraus:

Renovierter oder nicht renovierungsbedürftiger Zustand bei Mietbeginn

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur dann zulässig, wenn die Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn in einem renovierten oder jedenfalls nicht renovierungsbedürftigen Zustand überlassen wurde. Dabei kommt es nicht auf den tatsächlichen Neuzustand der Wohnung an, sondern auf den Gesamteindruck. Geringfügige Gebrauchsspuren sind unschädlich, sofern der allgemeine Eindruck einer renovierten Wohnung vermittelt wird.

Wurde dem Mieter hingegen eine deutlich abgenutzte Wohnung überlassen, etwa mit alten Farbanstrichen, Gebrauchsspuren an Wänden und Türen oder verschlissenen Oberflächen, kann ihm die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auferlegt werden. Eine gegenteilige Klausel wäre nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB wegen einer unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Alternativ: Angemessener Ausgleich bei unrenovierter Wohnung

Eine Ausnahme besteht, wenn der Mieter für den unrenovierten Zustand bei Übergabe einen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Hierzu zählen insbesondere eine gewisse mietfreie Zeit oder eine Reduktion der Miete.

Nach der Entscheidung des BGH (Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14) reicht ein bloßer Nachlass von einer halben Monatsmiete nicht aus. Der Wert des gewährten Vorteils muss vielmehr in einem angemessenen Verhältnis zu den voraussichtlichen Renovierungskosten stehen.

Zudem trägt der Vermieter die Beweislast für die Gewährung eines solchen Ausgleichs. Fehlt ein klar dokumentierter Nachweis (z. B. durch eine vertragliche Vereinbarung oder einen Nachtrag zum Mietvertrag), besteht ein hohes Risiko, dass die Übertragungsklausel als unwirksam eingestuft wird.

Klarheit und Transparenz der Vertragsklausel

Die Rechtsprechung verlangt, dass die Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen inhaltlich eindeutig, transparent und sachlich beschränkt ist.

Unzulässig sind insbesondere:

• Klauseln, die über das gesetzlich definierte Maß hinausgehen (z. B. Parkettschleifen oder Außenanstriche),
• verpflichtende Ausführung der Renovierungen durch Fachhandwerker,
• starre Fristen ohne Bedarfsprüfung,
• einseitige Farbgebote auch während der Mietzeit,
• Kombinationsklauseln mit Abgeltungs- oder Endrenovierungspflichten,
• Kombinationsklauseln mit einem Rauchverbot (weiter Informationen: Rauchverbot im Mietvertrag wirksam vereinbaren).

Maßstab für die Beurteilung ist ein verständiger durchschnittlicher Mieter, der nicht juristisch geschult ist. Missverständliche, zu weitgehende oder mehrdeutige Klauseln stellen regelmäßig eine unangemessene Benachteiligung dar und sind unwirksam.

Keine Verpflichtung zur fachhandwerklichen Ausführung

Die Klausel darf den Mieter nicht verpflichten, die Renovierung ausschließlich durch einen Malerbetrieb ausführen zu lassen. Es genügt, wenn die Arbeiten in fachgerechter Qualität durchgeführt werden.

Typische unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen

Die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel hängt maßgeblich davon ab, ob sie den Mieter unangemessen benachteiligt oder gegen das Transparenzgebot verstößt.

Gerade in formularmäßigen Mietverträgen sind viele Klauseln so formuliert, dass sie gegen diese Maßgaben verstoßen und daher unwirksam sind.

Eine sogenannte „geltungserhaltende Reduktion“, also das „Herausstreichen“ nur des unwirksamen Teils, ist nach ständiger BGH-Rechtsprechung ausgeschlossen. Die Verpflichtung des Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen ist dann vollständig unwirksam.

Nachfolgend einige Beispiele für unwirksame Schönheitsreparaturklauseln mit Beispielen:

Endrenovierungsklauseln

Beispiel: „Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung bei Auszug vollständig renoviert zurückzugeben.“

Solche Klauseln verpflichten den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung und von der Dauer des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug. Der BGH hat diese sog. „Endrenovierungsklauseln“ mehrfach für unwirksam erklärt, da sie dem Mieter auch dann eine Renovierungspflicht auferlegen, wenn kein Renovierungsbedarf besteht oder er die Wohnung nur kurz bewohnt hat. Das widerspricht dem Grundsatz der Bedarfsbezogenheit.

Starre Fristenpläne

Beispiel: „Die Schönheitsreparaturen sind wie folgt durchzuführen: Küche, Bad und WC alle drei Jahre, Wohn- und Schlafzimmer alle fünf Jahre, Nebenräume alle sieben Jahre.“

Auch diese Regelungen sind unwirksam, wenn sie keinen Spielraum für Abweichungen lassen. Der BGH stellt klar: Klauseln, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand zur Renovierung nach starren Fristen verpflichten, verstoßen gegen § 307 Abs. 1 BGB.

Zulässig sind dagegen sogenannte flexible Fristenpläne, etwa mit Formulierungen wie „in der Regel“ oder „üblicherweise“.

Abgeltungsklauseln („Quotenklauseln“) bei vorzeitigem Auszug

Beispiel: „Zieht der Mieter vor Ablauf der Renovierungsfristen aus, hat er anteilige Renovierungskosten entsprechend der seit der letzten Renovierung verstrichenen Zeit zu zahlen.“

Solche Klauseln sollen eine Beteiligung des Mieters an künftigen Renovierungskosten ermöglichen, ohne dass tatsächlich renoviert wird. Der BGH hat auch diese Form der Vertragsgestaltung als unwirksam eingestuft, da die Kostenbeteiligung nicht verlässlich kalkulierbar ist und den Mieter unangemessen benachteiligt.

Farbwahlklauseln mit Vorgaben für die Mietzeit

Beispiel: „Wände und Decken dürfen nur in hellen, neutralen Farben gestrichen werden.“

Klauseln, die dem Mieter während der Mietzeit eine bestimmte Farbgestaltung vorschreiben, greifen unzulässig in seine Privatautonomie ein. Nach Auffassung des BGH stellen solche Regelungen eine unangemessene Einschränkung dar.

Etwas anderes gilt, wenn sich die Farbwahlpflicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt. Es ist möglich den Mieter zu verpflichten, die Wände zumindest bei Rückgabe der Wohnung in hellen, neutralen Tönen (z. B. Weiß, Beige) zu streichen.

Fachhandwerkerklauseln

Beispiel: „Der Mieter darf die Schönheitsreparaturen nur durch einen Fachbetrieb ausführen lassen.“

Der Mieter darf die Renovierung grundsätzlich in Eigenleistung erbringen. Voraussetzung ist lediglich, dass die Arbeiten fachgerecht durchgeführt werden. Eine Verpflichtung zur Beauftragung eines Fachbetriebst, wie bspw. eines Malerbetriebes, ist daher unzulässig und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

Der Mieter muss die Schönheitsreparaturen allerdings nicht selbst ausführen, ob er sich hierzu Hilfe von Freunden holt oder eben doch einen Handwerker beauftragt, ist ihm überlassen.

Klauseln mit unzulässigem Leistungsumfang

Beispiel: „Der Mieter hat bei Auszug sämtliche Heizkörper, Türen, Fenster (auch außen) sowie das Parkett abzuziehen und zu versiegeln.“

Auch solche Regelungen sind unwirksam, da sie über den gesetzlich zulässigen Umfang von Schönheitsreparaturen hinausgehen. Der Außenanstrich von Fenstern und Türen sowie das Abschleifen oder Versiegeln von Parkett sind klassische Instandhaltungsmaßnahmen und damit Sache des Vermieters. Eine formularmäßige Abwälzung dieser Pflichten auf den Mieter ist nicht zulässig.

Formulierungsfehler bei Schönheitsreparaturklauseln führen regelmäßig zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung und dazu, dass der Vermieter die Renovierung selbst durchführen oder die Kosten tragen muss. Vermieter sollten daher auf rechtlich geprüfte, aktuelle Vertragsmuster zurückgreifen und auf „eigene Optimierungen“ verzichten. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die Rücksprache mit einem fachkundigen Berater.

Schönheitsreparaturen während der Mietzeit

Eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann nicht nur für den Zeitpunkt der Rückgabe, sondern auch während der laufenden Mietzeit vereinbart werden. Die entsprechende Regelung findet sich häufig in Standardmietverträgen und wird regelmäßig mit einem zeitlichen Fristenplan kombiniert.

Grundsätzlich ist eine formularmäßige Übertragung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zulässig, allerdings nur unter zwei Voraussetzungen:

• Die Wohnung wurde dem Mieter in einem renovierten oder jedenfalls nicht renovierungsbedürftigen Zustand überlassen, und
• die Regelung sieht keine starren Fristen, sondern eine bedarfsorientierte Renovierungspflicht vor.

Die Renovierungsverpflichtung darf sich nicht ausschließlich an Zeiträumen orientieren, sondern muss auch den tatsächlichen Zustand der Wohnung berücksichtigen. Nur wenn objektiv ein Renovierungsbedarf besteht, also deutliche Gebrauchsspuren vorliegen, die über das gewöhnliche Maß hinausgehen, wird die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung fällig.

Flexible Fristenpläne sind zulässig, sofern sie die tatsächliche Abnutzung berücksichtigen.

Zulässige Formulierungen sind etwa:

• „in der Regel alle … Jahre“
• „üblicherweise“
• „je nach Zustand“ oder
• „wenn erforderlich, in folgenden Zeitabständen …“.

Empfohlene Orientierungswerte für übliche Renovierungsintervalle sind:

Kommt der Mieter einer wirksam vereinbarten Renovierungspflicht während der Mietzeit nicht nach, kann der Vermieter ihn zunächst zur Durchführung innerhalb angemessener Frist auffordern. Bleibt die Leistung aus, gerät der Mieter in Verzug.

Der Vermieter ist dann berechtigt, die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten vornehmen zu lassen und vom Mieter Vorschuss auf die voraussichtlichen Renovierungskosten zu verlangen.

Schönheitsreparaturen bei Auszug

Ob der Mieter beim Auszug zur Renovierung verpflichtet ist, hängt von zwei Voraussetzungen ab:

• Es muss eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag bestehen und
• ein objektiver Renovierungsbedarf vorliegen.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, entfällt die Renovierungspflicht.

Ist der Mieter vertraglich wirksam zur Durchführung verpflichtet, darf der Vermieter im Fall der Nichterfüllung die erforderlichen Arbeiten auf dessen Kosten durchführen lassen. Eine Verrechnung mit der Kaution ist zulässig, wobei ein Kostenvoranschlag in der Regel als Nachweis genügt.

Wichtig für Vermieter: Ansprüche verjähren innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung. Wird diese Frist versäumt, entfällt der Ersatzanspruch.

Aufwendungsersatz bei irrtümlicher Renovierung

Führt der Mieter eine Schönheitsreparatur durch, obwohl er hierzu nicht wirksam verpflichtet war, kann ihm unter bestimmten Voraussetzungen ein Aufwendungsersatzanspruch gegen den Vermieter zustehen. Das gilt sowohl für beauftragte Handwerker als auch für eigene Arbeitsleistung des Mieters oder seiner Helfer.

Der BGH hat entschieden, dass dem Mieter ein Wertersatz zustehen kann, wenn er in der irrigen Annahme handelt, zur Renovierung verpflichtet zu sein. Voraussetzung ist, dass die Renovierung nicht freiwillig oder „als Gefälligkeit“ erfolgt ist, sondern zur Erfüllung einer vermeintlichen Vertragspflicht.

Erstattungsfähig sind:

• Materialkosten (Farben, Werkzeuge, Abdeckmaterial etc.),
• ein angemessener Wertansatz für Eigenleistungen (unterhalb des Marktniveaus eines Fachbetriebs),
• ggf. Vergütung für Helfer, sofern diese tatsächlich erbracht wurde.

Die Geltendmachung muss nach § 548 Abs. 2 BGB innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen. Eine spätere Rückforderung ist ausgeschlossen.

Zusammenfassung

Schönheitsreparaturen sind rein dekorative Maßnahmen wie das Streichen von Wänden, Decken, Türen und Heizkörpern, nicht aber substanzielle Arbeiten wie das Abschleifen von Parkett oder der Außenanstrich von Fenstern.

Zwar erlaubt das Gesetz eine vertragliche Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter, doch ist diese nur wirksam, wenn die Wohnung bei Mietbeginn renoviert oder zumindest nicht renovierungsbedürftig übergeben wurde oder der Mieter hierfür einen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Zudem muss die Klausel transparent, bedarfsbezogen und inhaltlich begrenzt sein.

Unzulässig sind z. B. starre Fristen, Endrenovierungspflichten unabhängig vom Zustand, Abgeltungsklauseln, Farbgebote während der Mietzeit oder die Pflicht zur Ausführung durch Fachfirmen. Solche Klauseln führen zur Unwirksamkeit, mit der Folge, dass der Vermieter selbst renovieren oder die Kosten tragen muss.

Vermietern sollten ausschließlich aktuelle, geprüfte Vertragsmuster verwenden und zweifelhafte Formulierungen unbedingt zu vermeiden.

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