Wer eine Immobilie kauft, muss neben dem Kaufpreis weitere Kosten einplanen. Zu den zwingenden Kaufnebenkosten gehören die Notarkosten. Sie fallen nicht aufgrund freiwilliger Leistungen an, sondern weil der Gesetzgeber den Immobilienkauf an formelle Voraussetzungen knüpft.
Um die entstehenden Kosten realistisch einschätzen zu können, ist es entscheidend zu verstehen, warum sie überhaupt entstehen und welche Funktion der Notar beim Immobilienkauf hat.
Warum beim Immobilienkauf zwingend Notarkosten entstehen
Der Kauf von Grundstücken (mit und ohne Häuser und Eigentumswohnungen) unterliegt in Deutschland gemäß § 311b Abs. 1 BGB der gesetzlichen Formvorschrift der notariellen Beurkundung. Ein Immobilienkaufvertrag ist ohne notarielle Beurkundung unwirksam. Diese Formvorschrift dient dem Schutz beider Vertragsparteien und der rechtssicheren Abwicklung des Eigentumsübergangs.
Der Notar nimmt dabei die Stellung eines unabhängigen Trägers eines öffentlichen Amtes ein. Er ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt weder die Interessen des Käufers noch die des Verkäufers. Seine Aufgabe besteht darin, den Kaufvertrag rechtlich korrekt zu gestalten, die Beteiligten über die rechtlichen Folgen zu belehren und den Eigentumsübergang ordnungsgemäß vorzubereiten und zu vollziehen.
Die beim Notar entstehenden Kosten sind daher keine optionalen Beratungskosten, sondern gesetzlich vorgesehene Gebühren für eine zwingend vorgeschriebene Mitwirkung. Sie fallen unabhängig davon an, wie einfach oder komplex der konkrete Immobilienkauf erscheint. Für Käufer bedeutet das: Notarkosten sind ein unvermeidbarer Bestandteil jedes Immobilienkaufs und müssen von Anfang an in die finanzielle Planung einbezogen werden.
Gesetzliche Grundlage und Berechnungslogik der Notarkosten
Die Notarkosten beim Immobilienkauf richten sich ausschließlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) (insbesondere Kostenverzeichnis und Gebührentabelle). Dieses Gesetz legt bundesweit verbindlich fest, welche Gebühren für welche notarielle Tätigkeit anfallen. Notare haben dabei keinen Ermessensspielraum. Die Höhe der Kosten ist weder verhandelbar noch vom individuellen Aufwand oder von regionalen Unterschieden abhängig.
Zentrale Berechnungsgrundlage ist der sogenannte Geschäftswert. Beim Immobilienkauf entspricht dieser in der Regel dem vereinbarten Kaufpreis, da dieser regelmäßig den wirtschaftlichen Wert des Rechtsgeschäfts widerspiegelt. Maßgeblich ist jedoch nicht allein der Kaufpreis, sondern der tatsächliche Wert des zu beurkundenden Geschäfts. Werden im Zusammenhang mit dem Kauf weitere Rechtsgeschäfte beurkundet, etwa die Bestellung einer Grundschuld zur Finanzierung, fließen auch diese Werte in die Berechnung ein und erhöhen den maßgeblichen Geschäftswert entsprechend.
Das GNotKG arbeitet mit Gebührentabellen und Gebührenfaktoren. Für einzelne notarielle Tätigkeiten ist jeweils festgelegt, ob eine halbe, einfache oder doppelte Gebühr anfällt. Beim Immobilienkauf kommen regelmäßig mehrere Gebührenpositionen zusammen, etwa für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie für weitere begleitende Tätigkeiten. Die Gesamtkosten ergeben sich aus der Addition dieser gesetzlich definierten Einzelgebühren.
Charakteristisch für die Gebührenstruktur ist ihre degressive Ausgestaltung. Mit steigendem Geschäftswert erhöhen sich die Gebühren zwar in absoluten Beträgen, der prozentuale Anteil am Wert des Geschäfts nimmt jedoch ab. Deshalb lassen sich Notarkosten nur näherungsweise in Prozent ausdrücken. Verbindlich ist allein die Abrechnung nach den Vorgaben des GNotKG.
Wofür fallen beim Immobilienkauf Notarkosten an?
Zentraler Kostenpunkt ist die Beurkundung des Kaufvertrags. Sie wird nach dem GNotKG regelmäßig mit einer 2,0-Gebühr (siehe Kostenverzeichnis) aus dem maßgeblichen Geschäftswert (siehe Gebührentabelle) berechnet. Der Geschäftswert entspricht dabei in der Regel dem Kaufpreis der Immobilie. Diese Gebühr umfasst sowohl die Erstellung des Vertragsentwurfs als auch die Beurkundung selbst; eine gesonderte Entwurfsgebühr fällt nicht an.
Neben der Beurkundung entstehen regelmäßig Gebühren für Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten. Diese Tätigkeiten dienen der Umsetzung des beurkundeten Vertrags und werden jeweils mit einer 0,5-Gebühr (siehe Kostenverzeichnis) berechnet. Sie fallen insbesondere für die Stellung von Anträgen an das Grundbuchamt, die Abwicklung des Eigentumsübergangs sowie für koordinierende Tätigkeiten an, etwa das Einholen erforderlicher Erklärungen oder Genehmigungen. Auch diese Gebühren bemessen sich nach dem Geschäftswert des Kaufvertrags.
Den Grundbuch- und Notarkostenrechner finden sie hier.
Die Auflassungsvormerkung (Eintragung im Grundbuch zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung bis zur endgültigen Umschreibung) stellt ein eigenes gebührenpflichtiges Geschäft dar. Sie wird aus dem Kaufpreis als Geschäftswert berechnet und löst eine weitere Gebühr aus, die unabhängig von der Beurkundungsgebühr anfällt. In der Praxis gehört sie regelmäßig zur Kaufabwicklung und erhöht die Gesamtkosten entsprechend.
Gesetzlich vorgesehene Meldungen an das Finanzamt und das Grundbuchamt sind Bestandteil des Vollzugs des Kaufvertrags. Sie sind nicht gesondert frei verhandelbar, sondern in den Vollzugs- und Betreuungstatbeständen des GNotKG erfasst.
Zusätzlich können optionale notarielle Tätigkeiten hinzutreten, die jeweils eigene Gebühren auslösen. Dazu zählen insbesondere:
- die Aufnahme einer Vollmacht oder anderer Erklärungen, die als eigene Beurkundung oder Beglaubigung gebührenpflichtig sind,
- die Beurkundung einer Grundschuld, die regelmäßig mit einer 1,0-Gebühr aus dem Wert der Grundschuld berechnet wird und den maßgeblichen Geschäftswert erhöht,
- die Abwicklung über ein Notaranderkonto, die einen eigenen Gebührentatbestand auslöst,
- weitere Vereinbarungen, etwa die Bestellung von Grunddienstbarkeiten, die jeweils eigene Geschäftswerte begründen.
Unabhängig von den Gebühren fallen Auslagen des Notars (z. B. Porto- und Versandkosten, Kopien und Ausdrucke, Registerabfragen)an. Diese erhöhen den Geschäftswert nicht und unterliegen keinem Gebührenfaktor, sondern werden als Ersatz für tatsächliche Aufwendungen gesondert abgerechnet. Sie betreffen insbesondere Porto, Kopien, Registerabfragen und vergleichbare Kosten.
Beispielrechnung:
Der Kaufpreis für ein Grundstück beträgt 250.000 Euro. 100.000 Euro hiervon werden mit Eigenkapital finanziert.
Zusätzlich wird eine Grundschuld wird in Höhe von 150.000 Euro bestellt, um einen Kreditbetrag als Grundschuld auf die Immobilie im Grundbuch einzutragen.
Folgende Gebühren (siehe Gebührentabelle) fallen an:
- Beurkundung Kaufvertrag: 2,0 Gebühr aus den 250.000 Euro Kaufreis.
- Vollzug Kaufvertrag: 0,5 Gebühr aus den 250.000 Euro Kaufreis.
- Betreuung Kaufvertrag: 0,5 Gebühr aus den 250.000 Euro Kaufreis.
- Beurkundung der Grundschuld: 1,0 Gebühr aus den 150.000 Euro Grundschuld.
- Vollzug Grundschuld: 1,0 Gebühr aus den 150.000 Euro Grundschuld.
- Betreuung Grundschuld: 1,0 Gebühr aus den 150.000 Euro Grundschuld.
- Notarielle Rangbescheinigung/Notarbestätigung für die Bank: 0,3 Gebühr aus den 150.000 Euro Grundschuld.
Hinzu kommen Auslagen des Notars (ca. 50 bis 150 Euro) und 19 % Umsatzsteuer.
Hinweis: Die Notarbestätigung wird regelmäßig benötigt, wenn der Kredit noch vor der Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch ausgezahlt werden soll.
Den Grundbuch- und Notarkostenrechner finden sie hier.
Wie beeinflusst der Kaufpreis und die Finanzierung die Notarkosten?
Der Kaufpreis ist der zentrale Faktor für die Höhe der Notarkosten, da er regelmäßig den maßgeblichen Geschäftswert des Kaufvertrags bildet. Sämtliche Gebühren, die aus dem Kaufvertrag selbst entstehen, insbesondere die Beurkundungsgebühr sowie Vollzugs- und Betreuungsgebühren, knüpfen an diesen Wert an. Steigt der Kaufpreis, erhöhen sich die Gebühren entsprechend in absoluten Beträgen. Aufgrund der degressiven Gebührenstruktur nimmt der prozentuale Anteil am Kaufpreis mit zunehmendem Wert jedoch ab.
Neben dem Kaufpreis wirkt sich die Finanzierung der Immobilie auf die Notarkosten aus. Wird der Kauf ganz oder teilweise fremdfinanziert, wird regelmäßig eine Grundschuld zugunsten des finanzierenden Kreditinstituts bestellt. Die Bestellung der Grundschuld ist ein eigenständiges Rechtsgeschäft und unterliegt einer gesonderten Gebührenberechnung. Maßgeblich ist hierbei der Wert der Grundschuld, nicht der Kaufpreis.
Je höher der Finanzierungsanteil und damit die Grundschuld, desto stärker erhöhen sich die Notarkosten. Dies betrifft sowohl die notarielle Beurkundung der Grundschuld als auch die damit zusammenhängenden Tätigkeiten. In der Folge können sich bei identischem Kaufpreis unterschiedliche Notarkosten ergeben, abhängig davon, ob und in welcher Höhe eine Finanzierung erfolgt.
Grundbuchkosten als eigener Kostenblock
Neben den Notarkosten fallen beim Immobilienkauf Grundbuchkosten an. Diese sind strikt von den Notargebühren zu trennen. Grundbuchkosten werden nicht vom Notar erhoben, sondern vom zuständigen Grundbuchamt beim Amtsgericht.
Grundbuchkosten entstehen für die Eintragung und Änderung von Rechten im Grundbuch. Beim Immobilienkauf betrifft dies insbesondere die Eintragung der Auflassungsvormerkung (Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung) sowie die spätere Umschreibung des Eigentums auf den Käufer. Wird eine Immobilie finanziert, fallen zusätzlich Grundbuchkosten für die Eintragung der Grundschuld an. Bestehende Belastungen des Verkäufers werden regelmäßig gelöscht, wofür ebenfalls Grundbuchkosten anfallen können.
Die Berechnung der Grundbuchkosten erfolgt ebenfalls nach den Vorgaben des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Maßgeblich ist auch hier der jeweilige Geschäftswert, insbesondere der Kaufpreis oder der Wert der eingetragenen Grundschuld. Anders als bei den Notarkosten wird auf Grundbuchkosten keine Umsatzsteuer erhoben.
Für Käufer ist wichtig, dass Grundbuchkosten zusätzlich zu den Notarkosten anfallen und eigenständig zu berücksichtigen sind. Auch wenn der Notar die Eintragungen veranlasst, werden die Kosten vom Grundbuchamt separat in Rechnung gestellt und erhöhen die gesamten Kaufnebenkosten entsprechend.
Den Grundbuch- und Notarkostenrechner finden sie hier.
Wer trägt die Notarkosten rechtlich und praktisch?
In der Praxis ist es beim Immobilienkauf üblich, dass der Käufer die Notarkosten sowie die Grundbuchkosten übernimmt. Diese Kostenverteilung entspricht der gängigen Gestaltung von Kaufverträgen und der wirtschaftlichen Interessenlage.
Rechtlich ist die Kostenverteilung jedoch anders einzuordnen. Nach den gesetzlichen Regelungen haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch für die Notarkosten. Der Notar kann seine Gebühren daher grundsätzlich von jeder Vertragspartei verlangen, unabhängig davon, welche Kostenverteilung im Kaufvertrag vereinbart wurde. Interne Abreden zwischen Käufer und Verkäufer binden den Notar nicht.
Abweichend von der üblichen Praxis trägt der Verkäufer regelmäßig diejenigen Kosten, die ausschließlich seine Rechtsposition betreffen. Dazu zählen insbesondere die Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden oder sonstiger Belastungen, die vor der Eigentumsübertragung aus dem Grundbuch entfernt werden müssen.
Für Käufer ist entscheidend, dass die im Kaufvertrag vereinbarte Kostenverteilung zwar das Innenverhältnis zwischen den Parteien regelt, das Außenverhältnis zum Notar jedoch unberührt lässt. Zahlt der Käufer die Notarkosten nicht, kann der Notar die Zahlung auch vom Verkäufer verlangen.
Weitere Informationen: Immobilienkauf Schritt für Schritt.
Wann sind Notarkosten beim Immobilienkauf fällig?
Die Notarkosten werden nicht unmittelbar beim Notartermin fällig. Der Notar stellt seine Kostenrechnung in der Regel nach der Beurkundung des Kaufvertrags. Die Rechnung enthält die nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz berechneten Gebühren sowie die angefallenen Auslagen. Üblich ist eine Zahlungsfrist, die sich aus der Rechnung ergibt und eingehalten werden muss.
Die Grundbuchkosten werden gesondert vom zuständigen Grundbuchamt erhoben. Die entsprechende Kostenrechnung geht dem Käufer regelmäßig zeitlich versetzt zu, teilweise erst Wochen oder Monate nach der Beurkundung. Auch diese Rechnung ist unabhängig von der Notarrechnung fristgerecht zu begleichen.
Für die Abwicklung des Immobilienkaufs ist die Zahlung der Notarkosten von praktischer Bedeutung. Der weitere Vollzug des Kaufvertrags, insbesondere die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch, setzt voraus, dass die anfallenden Kosten beglichen werden. Die Zahlung der Notarkosten ist jedoch nicht mit der Kaufpreiszahlung gleichzusetzen und folgt einem eigenständigen zeitlichen Ablauf.
Käufer sollten daher einkalkulieren, dass mehrere Rechnungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten anfallen und die Kosten nicht gebündelt in einem einzigen Zahlungsvorgang zu leisten sind.
Welche Einsparpotenziale gibt es bei Notarkosten?
Die Möglichkeiten, Notarkosten beim Immobilienkauf zu beeinflussen, sind begrenzt. Die Gebühren selbst sind gesetzlich festgelegt und können weder verhandelt noch durch die Wahl eines bestimmten Notars reduziert werden. Einsparpotenziale bestehen ausschließlich dort, wo optionale notarielle Leistungen vermieden oder reduziert werden können.
Ein tatsächlicher Einfluss besteht insbesondere bei der Entscheidung, ob zusätzliche Leistungen wie ein Notaranderkonto, die Beurkundung einer Grundschuld oder weitere vertragliche Vereinbarungen erforderlich sind. Da jede zusätzliche notarielle Erklärung ein eigenständiges Rechtsgeschäft darstellen können, führen solche Entscheidungen unmittelbar zu höheren Kosten. Einsparungen ergeben sich folglich nicht durch geringere Gebühren, sondern durch eine schlankere Vertrags- und Abwicklungsstruktur, soweit dies rechtlich zulässig ist.
Ein typischer und besonders riskanter Irrtum besteht in der Annahme, man könne Notarkosten oder Steuern umgehen, indem Nebenabreden außerhalb des Kaufvertrags getroffen werden, etwa durch die zusätzliche Übergabe von Bargeld neben dem beurkundeten Kaufpreis. Solche Abreden stehen im Widerspruch zur gesetzlichen Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 BGB und bergen erhebliche rechtliche Risiken. Sie können dazu führen, dass der Immobilienkauf insgesamt rechtlich angreifbar wird, da der beurkundete Vertrag nicht den vollständigen wirtschaftlichen Inhalt des Geschäfts widerspiegelt.
Weitere verbreitete Fehlannahmen sind die Vorstellung, Notarkosten ließen sich durch Verhandlung, Preisvergleich oder geringeren Beratungsaufwand senken, oder dass ein „einfacher“ Kaufvertrag automatisch günstiger sei. Tatsächlich ist der Umfang der Gebühren nicht vom Zeitaufwand des Notars abhängig, sondern allein von den ausgelösten Gebührentatbeständen und dem maßgeblichen Geschäftswert.
Für Immobilienkäufer bedeutet das: Wer Notarkosten realistisch einschätzen will, sollte nicht versuchen, an den gesetzlich festgelegten Gebühren zu sparen, sondern ausschließlich prüfen, welche optionalen Leistungen tatsächlich notwendig sind und auf formwidrige Nebenabreden vollständig verzichten.
Welche Sonderkonstellationen gibt es bei Notarkosten?
Auch wenn die Berechnungslogik der Notarkosten stets auf dem Gerichts- und Notarkostengesetz beruht, kann sich die Kostenstruktur je nach Art des Geschäfts und der rechtlichen Ausgestaltung unterscheiden. Ursache sind nicht andere Gebührenmaßstäbe, sondern abweichende Geschäftswerte oder zusätzliche Rechtsgeschäfte, die gebührenrelevant werden.
Grundstückskauf
Beim reinen Grundstückskauf bildet ausschließlich der Grundstückskaufpreis den maßgeblichen Geschäftswert. Da keine Bebauung Gegenstand des Vertrags ist, fällt der Geschäftswert regelmäßig geringer aus als beim Kauf eines bebauten Grundstücks. Entsprechend liegen die Notarkosten in absoluten Beträgen niedriger, bei ansonsten gleicher Gebührenstruktur.
Eigentumswohnungen
Beim Kauf einer Eigentumswohnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft gelten dieselben Grundsätze wie beim Hauskauf. Der Kaufpreis der Wohnung ist der maßgebliche Geschäftswert. Die Einbeziehung weiterer Unterlagen wie Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung führt nicht zu einem eigenen Geschäftswert, kann aber im Rahmen der Abwicklung zusätzliche Tätigkeiten erforderlich machen, ohne die grundsätzliche Gebührenlogik zu verändern.
Familieninterne Immobilienkäufe
Bei familieninternen Immobilienkäufen bleibt die notarielle Beurkundung ebenfalls zwingend. Abweichungen ergeben sich hier nicht aus dem persönlichen Verhältnis der Beteiligten, sondern allenfalls daraus, dass bestimmte Sicherungsmechanismen – etwa ein Notaranderkonto oder eine Auflassungsvormerkung – im Einzelfall als entbehrlich angesehen werden. Die Gebührenstruktur selbst bleibt unverändert, mögliche Unterschiede ergeben sich ausschließlich aus dem Umfang der in Anspruch genommenen Leistungen.
Erbbaurechte
Der Erwerb eines Erbbaurechts stellt eine Sonderkonstellation dar, da nicht Volleigentum an einem Grundstück übertragen wird, sondern ein eigenständiges grundstücksgleiches Recht. Maßgeblich ist hier der Wert des Erbbaurechts, der als Geschäftswert zugrunde gelegt wird. Zusätzlich können weitere Eintragungen erforderlich sein, etwa im Zusammenhang mit Rechten und Belastungen, die sich auf das Erbbaurecht beziehen. Dadurch kann sich die Kostenstruktur gegenüber einem klassischen Grundstückskauf verändern.
Erbengemeinschaft
Eine weitere Sonderkonstellation liegt vor, wenn eine Immobilie aus einer Erbengemeinschaft heraus verkauft wird, etwa nach dem Tod der Eltern. In diesen Fällen entsteht die abweichende Kostenstruktur nicht durch den Kaufvertrag selbst, sondern durch vor- oder begleitende erbrechtliche Maßnahmen, die für den Verkauf erforderlich sein können.
Ist die Erbfolge nicht bereits eindeutig nachgewiesen, kann zunächst ein Erbschein erforderlich sein, um die Verfügungsbefugnis der Erben gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen. Die Beantragung und gegebenenfalls notarielle Mitwirkung hierbei stellen eigenständige, gebührenpflichtige Vorgänge dar, die neben den eigentlichen Notarkosten des Kaufvertrags anfallen.
Kommt es im Vorfeld oder im Zusammenhang mit dem Verkauf zu einer Erbauseinandersetzung, etwa wenn die Immobilie einem einzelnen Erben zugewiesen oder zur Veräußerung freigegeben wird, können weitere notarielle Beurkundungen erforderlich werden. Solche Vereinbarungen stellen eigenständige Rechtsgeschäfte dar und begründen jeweils eigene Geschäftswerte, die die Gesamtkosten erhöhen können.
Konkrete Kostenorientierung für Käufer
Für Käufer lässt sich die Höhe der Notarkosten nicht als fester Betrag oder Prozentsatz im Voraus bestimmen. Maßgeblich sind stets der konkrete Kaufpreis, die Finanzierungsstruktur und der Umfang der tatsächlich beurkundeten Rechtsgeschäfte. Die Notarkosten ergeben sich aus der Summe mehrerer gesetzlich definierter Gebührenpositionen, ergänzt um Auslagen und gegebenenfalls weitere Kostenblöcke wie Grundbuchkosten.
Eine realistische Einschätzung ist möglich, wenn Käufer folgende Punkte berücksichtigen:
- Der Kaufpreis bildet regelmäßig den Ausgangspunkt der Berechnung.
- Eine Finanzierung erhöht die Kosten, da die Bestellung einer Grundschuld ein eigenständiges, gebührenpflichtiges Rechtsgeschäft darstellt.
- Zusätzliche Vereinbarungen oder besondere Konstellationen (z. B. Erbengemeinschaften) führen zu weiteren Geschäftswerten und damit zu höheren Kosten.
- Notarkosten und Grundbuchkosten fallen getrennt an und werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten abgerechnet.
Käufer sollten daher sofern möglich nicht mit pauschalen Prozentangaben kalkulieren, sondern mit realistischen Kostenspannen und einem ausreichenden finanziellen Puffer. Eine belastbare Gesamteinschätzung ergibt sich erst, wenn Kaufpreis, Finanzierung und Vertragsinhalt feststehen. Bis dahin dienen Richtwerte lediglich der Orientierung, nicht der verbindlichen Kostenplanung.
Fazit
Notarkosten sind ein zwingender und gesetzlich geregelter Bestandteil jedes Immobilienkaufs. Ihre Höhe ergibt sich nicht aus frei verhandelbaren Preisen, sondern aus dem Kaufpreis, der Finanzierung und den konkret beurkundeten Rechtsgeschäften. Pauschale Prozentangaben können nur eine grobe Orientierung bieten, ersetzen aber keine Betrachtung der individuellen Vertragsgestaltung.
Wer die Berechnungslogik versteht und optionale Kostenfaktoren erkennt, kann die entstehenden Kosten realistisch einplanen und finanzielle Überraschungen vermeiden.
