Ein Wasserschaden in der Mietwohnung gehört zu den größten Ärgernissen für Vermieter. Er kann hohe Kosten verursachen, das Verhältnis zum Mieter belasten und im schlimmsten Fall sogar die Bausubstanz gefährden.
Umso wichtiger ist es, die Ursachen zu kennen, die rechtlichen Pflichten einzuordnen und den Überblick über mögliche Versicherungen zu behalten.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Risiken typischerweise auftreten und wie Sie als Vermieter im Ernstfall sicher handeln.
Ursachen von Wasserschäden
Wasserschäden entstehen in Mietwohnungen auf unterschiedliche Weise. Für Vermieter ist es entscheidend, die Ursache genau zu kennen, da hiervon sowohl die Haftung als auch die Schadensdeckung durch die Versicherung abhängen.
Typische Ursachen sind:
- Rohrbruch: Ein Riss in der Wasserleitung, sei es durch Materialfehler, Korrosion oder Frost, ist die häufigste Ursache.
- Defekte Geräte: Waschmaschinen, Spülmaschinen oder Boiler können durch geplatzte Schläuche oder falschen Anschluss große Mengen Wasser austreten lassen.
- Undichte Dächer oder Fenster: Besonders bei älteren Gebäuden oder nach Sturm kann eindringendes Regenwasser erhebliche Schäden anrichten.
- Rückstau in der Kanalisation: Überlastete Abwasserleitungen führen dazu, dass Wasser in Keller oder Badezimmer zurückgedrückt wird.
- Naturereignisse: Starkregen, Hochwasser oder Überschwemmungen gelten als Elementarschäden.
- Fahrlässigkeit des Mieters: Überlaufende Badewannen, offen gelassene Wasserhähne oder unsachgemäßer Betrieb von Haushaltsgeräten fallen in die Verantwortung des Mieters.
Wichtig für Vermieter:
Es ist rechtlich und versicherungstechnisch entscheidend, zwischen einem Leitungswasserschaden (z. B. Rohrbruch) und Schäden durch Regen- oder Grundwasser zu unterscheiden. Während Leitungswasserfälle regelmäßig durch die Wohngebäudeversicherung abgedeckt sind, erfordern Schäden durch Naturereignisse oder Rückstau meist eine gesonderte Elementarversicherung.
Sofortmaßnahmen für Vermieter und Mieter bei Wasserschäden
Tritt ein Wasserschaden auf, zählt jede Minute. Für Vermieter ist es wichtig, dass Mieter wissen, wie sie sich im Ernstfall verhalten müssen und dass Sie selbst ebenfalls schnell reagieren.
Unverzichtbare Sofortmaßnahmen:
- Wasserzufuhr abstellen: Entweder den betroffenen Wasserhahn oder das Hauptabsperrventil zudrehen.
- Strom abschalten: Bei größerer Wassermenge sofort den FI-Schutzschalter oder die Hauptsicherung ausschalten, um Kurzschlüsse und eine daraus resultierende Lebensgefahr zu vermeiden.
- Wasser beseitigen: Mit Eimern, Tüchern oder einem Nasssauger, ggf. Feuerwehr oder eine Fachfirma hinzuziehen.
- Hausrat sichern: Möbel und Elektrogeräte aus dem nassen Bereich bringen oder hochstellen.
- Dokumentation: Fotos von Schaden und Maßnahmen sind zwingend notwendig, um Ansprüche gegenüber Versicherungen oder dem Schädiger durchzusetzen.
- Meldung: Als Mieter den Vermieter informieren, Hausverwaltung und ggf. Nachbarn sofort informieren.
Pflichten und Haftung des Vermieters
Vermieter trifft nach § 535 Abs. 1 BGB die Pflicht, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Das bedeutet, dass Schäden, die nicht vom Mieter verursacht wurden, grundsätzlich in die Verantwortung des Vermieters fallen. Ein Wasserschaden gehört dabei zu den typischen Fällen, in denen Vermieter schnell und konsequent handeln müssen.
Instandhaltungspflicht
Kommt es zu einem Wasserschaden infolge mangelnder Instandhaltung, etwa durch ein defektes Rohr, undichte Leitungen oder ein undichtes Dach, ist der Vermieter zur Beseitigung des Schadens verpflichtet. Diese Pflicht umfasst sowohl die Ursachenbehebung (z. B. Reparatur der Leitung) als auch die Wiederherstellung der Wohnung (z. B. Trocknung und Renovierung).
Einsatz von Versicherungen
Für Gebäudeschäden kann der Vermieter seine Wohngebäudeversicherung in Anspruch nehmen. Diese übernimmt in der Regel Schäden an Wänden, Böden, Decken sowie an fest installierten Einbauten (z. B. Heizkörper, sanitäre Anlagen).
Bei Schäden durch Naturereignisse wie Starkregen oder Hochwasser greift zusätzlich eine Elementarversicherung, sofern eine solche abgeschlossen wurde.
Pflicht zur aktiven Schadensbeseitigung
Auch wenn den Vermieter am Schaden kein Verschulden trifft, muss er aktiv werden. Unterlässt er es, den Schaden zu beseitigen, kann der Mieter:
- die Miete mindern (§ 536 BGB),
- nach Fristsetzung den Schaden selbst beheben lassen und Ersatz der Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB),
- im Extremfall das Mietverhältnis außerordentlich kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Kostenverteilung
- Gebäudeschäden: Trägt der Vermieter.
- Hausrat des Mieters: Trägt grundsätzlich der Mieter selbst, dieser kann aber seine Hausratversicherung in Anspruch nehmen.
- Drittschäden (z. B. an Nachbarwohnungen): Je nach Ursache übernimmt die Haftpflichtversicherung des Verursachers (z. B. Nachbar) oder die Gebäudeversicherung.
Zutrittsrecht und Duldungspflicht
Damit der Schaden behoben werden kann, muss der Mieter Handwerkern, Versicherungsvertretern oder Sachverständigen Zutritt zur Wohnung gewähren. Verweigert er dies, verletzt er seine mietvertraglichen Pflichten. Der Vermieter hat in solchen Fällen sogar einen Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung des Zutrittsrechts.
Wann haftet der Mieter oder Dritte bei Wasserschäden?
Nicht immer ist der Vermieter für einen Wasserschaden verantwortlich. Häufig liegt die Ursache beim Mieter selbst oder bei Dritten, etwa Nachbarn.
Eigenverschulden des Mieters
Lässt der Mieter beispielsweise die Badewanne überlaufen oder schließt seine Waschmaschine unsachgemäß an, haftet er für die entstandenen Schäden. Seine Hausratversicherung ersetzt ihm in solchen Fällen den eigenen Schaden am Inventar, während die Privathaftpflichtversicherung für Schäden beim Nachbarn oder am Gebäude eintritt.
Hat der Mieter grob fahrlässig gehandelt, indem er bspw. die Waschmaschine tagelang unbeaufsichtigt laufen ließ, kann es sein, dass die jeweilige Versicherung die Leistung verweigert oder kürzt.
Haftung von Nachbarn
Kommt der Schaden aus einer anderen Wohnung, ist grundsätzlich der Nachbar als Verursacher in der Pflicht. In der Praxis übernimmt hier regelmäßig dessen Privathaftpflichtversicherung die Schadensregulierung. Der Vermieter ist damit zwar nicht unmittelbar belastet, muss aber dennoch die Instandsetzung des Gebäudes koordinieren und auf die zügige Beseitigung hinwirken.
Damit wird deutlich: Die Frage, wer im Einzelfall haftet, hängt maßgeblich von der Ursache ab. Vermieter sollten daher stets klären lassen, woher das Wasser kommt, um Regressansprüche gezielt durchsetzen zu können.
Erläuterung: Regressansprüche sind Ansprüche, die jemand hat, weil er für etwas eingetreten ist, das eigentlich ein anderer hätte zahlen oder erledigen müssen. Wenn also bspw. der Vermieter bzw. Eigentümer die Beseitigung des Wasserschadens bezahlt hat, obwohl eigentlich der Nachbar für den Schaden verantwortlich ist, kann er die Kosten vom Nachbarn zurückfordern (Regressanspruch).
Sonstige Rechte des Mieters: Mietminderung, Entschädigung und Kündigung
Auch wenn ein Wasserschaden in erster Linie eine Belastung für den Vermieter darstellt, hat der Mieter klare Rechte, die Vermieter kennen sollten.
Mietminderung
Ist die Wohnung durch den Wasserschaden beeinträchtigt, kann der Mieter die Miete mindern, und zwar ab dem Zeitpunkt des Schadenseintritts. Maßgeblich ist dabei das Ausmaß der Einschränkung. Schon eine feuchte Wand oder ein modriger Geruch kann eine Minderung rechtfertigen.
Gerichte haben in der Vergangenheit Minderungen von 20 % bis hin zu 100 % anerkannt, etwa bei unzumutbarem Lärm durch Trocknungsgeräte oder bei vollständiger Unbewohnbarkeit. Um eine bessere Einschätzung zur Höhe einer potenziellen Mietminderung zu erhalten, können Sie unsere Mietminderungstabelle nutzen.
Aufwendungsersatz und Entschädigung
Mieter können Ersatz für eigene Aufwendungen verlangen, die ihnen durch die Schadensbeseitigung entstehen (vgl. § 555a BGB). Dazu gehören unter anderem erhöhte Stromkosten durch Trocknungsgeräte, Aufräumarbeiten oder Mehraufwendungen für Fahrten zur Arbeit bei vorübergehender Ausquartierung.
Vorübergehende Unterbringung
Ist die Wohnung unbewohnbar, hat der Mieter Anspruch darauf, auf Kosten des Verursachers des Wasserschadens in einem Hotel oder einer Pension untergebracht zu werden. Dies betrifft sowohl Schäden, die der Vermieter zu verantworten hat, als auch solche, die durch Nachbarn ausgelöst wurden.
Außerordentliche Kündigung
Bleibt die Wohnung für längere Zeit unbewohnbar oder ist eine schnelle Sanierung nicht absehbar, kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Ist dagegen mit einer zeitnahen Beseitigung des Schadens innerhalb weniger Wochen zu rechnen, besteht dieses Recht nicht.
Versicherungen gegen Wasserschäden im Überblick
Wasserschäden gehören zu den komplexesten Schadensfällen, da regelmäßig mehrere Versicherungen beteiligt sind.
- Wohngebäudeversicherung: Zuständig für alle Schäden am Gebäude selbst, etwa an Wänden, Böden, Decken und fest eingebauten Einrichtungen. Sie ist die wichtigste Absicherung für Vermieter, insbesondere bei Rohrbrüchen oder Naturereignissen.
- Hausratversicherung des Mieters: Deckt Schäden am Inventar des Mieters, also Möbel, Teppiche, Kleidung oder Elektrogeräte.
- Privathaftpflichtversicherung: Greift immer dann, wenn durch das Verhalten eines Mieters oder Nachbarn Dritte geschädigt werden, z. B. wenn ein ausgelaufener Waschmaschinenschlauch die darunterliegende Wohnung flutet.
Prävention von Wasserschäden und Tipps für Vermieter
Ein Wasserschaden ist immer mit Aufwand, Kosten und oft auch mit Streit verbunden. Vermieter können jedoch durch vorbeugende Maßnahmen das Risiko erheblich reduzieren:
- Regelmäßige Kontrolle und Wartung: Leitungen, Heizkörperventile und sanitäre Anlagen sollten in regelmäßigen Abständen überprüft werden. Das gilt besonders für ältere Gebäude, in denen Rohrbrüche wahrscheinlicher sind.
- Klare Vereinbarungen im Mietvertrag: Vermieter sollten im Mietvertrag auf die Pflichten der Mieter zur sachgerechten Nutzung von Geräten (z. B. Waschmaschinen mit Aquastopp) hinweisen. Zwar kann man die Haftung nicht vollständig auf den Mieter abwälzen, aber klare Regelungen helfen, Streit zu vermeiden.
- Ausreichender Versicherungsschutz: Eine Wohngebäudeversicherung ist Pflicht. Empfehlenswert ist zusätzlich eine Elementarversicherung, die auch Schäden durch Starkregen oder Hochwasser abdeckt.
- Dokumentation und Kommunikation: Kommt es zu einem Schaden, sollten Vermieter sofort die Ursache klären, den Schaden dokumentieren und umgehend ihre Versicherung informieren. Ebenso wichtig ist eine schnelle, offene Kommunikation mit den Mietern.
Werden diese Maßnahmen beachtet, sinkt nicht nur das Risiko eines Wasserschadens, sondern auch das Konfliktpotenzial im Ernstfall.
Zusammenfassung
Ein Wasserschaden in der Mietwohnung ist für alle Beteiligten belastend, lässt sich aber mit klarer Kenntnis der Rechte und Pflichten gut bewältigen.
Vermieter sollten wissen, wann ihre Gebäudeversicherung greift, welche Kosten auf den Verursacher abgewälzt werden können und welche Rechte dem Mieter.
Entscheidend sind schnelle Reaktionen, saubere Dokumentation und eine transparente Kommunikation mit dem Mieter. Wer außerdem auf regelmäßige Wartung und ausreichenden Versicherungsschutz setzt, beugt Schäden und Streitigkeiten wirksam vor.
