Der Cashflow-Rechner ist ein praktisches Werkzeug, mit dem Sie auf Basis Ihrer individuellen Einnahmen und Ausgaben schnell und unkompliziert ermitteln können, wie viel Liquidität Ihre Immobilie tatsächlich erwirtschaftet. Im Gegensatz zu Brutto- oder Nettomietrendite (Nettomietrendite-Rechner) betrachtet der Cashflow-Rechner ausschließlich die zahlungswirksamen Mittelzuflüsse und -abflüsse, also die reale finanzielle Situation, die sich auf Ihrem Konto abbildet.
Die Berechnung folgt der einfachen Grundformel:
Cashflow = Gesamte Einnahmen – Gesamte Ausgaben
Hierbei berücksichtigt der Rechner typischerweise folgende Parameter:
Nach Eingabe dieser Werte erhalten Sie unmittelbar eine präzise Darstellung Ihres monatlichen und jährlichen Cashflows – entweder als Brutto-Cashflow (der umlagefähigkeiten Kosten berücksichtigt) oder als Netto-Cashflow (der umlagefähiger Kosten nicht berücksicht).
Der Rechner erlaubt es zudem, verschiedene Szenarien durchzuspielen, etwa mit unterschiedlichem Eigenkapitaleinsatz, unterschiedlichen Zinskonditionen oder variierenden Mietniveaus. So können Sie auf einfache Weise beurteilen, wie sich Änderungen auf die Liquidität Ihrer Immobilie auswirken.
Mit dem Cashflow-Rechner behalten Sie jederzeit den Überblick über die tatsächliche finanzielle Leistungsfähigkeit Ihrer Immobilie. Er unterstützt Sie dabei, Ihre Investitionsentscheidungen fundiert zu treffen, Risiken frühzeitig zu erkennen und Ihre Finanzierungsstruktur optimal zu gestalten.
Der Cashflow bei Immobilien gibt an, wie viel Liquidität eine vermietete Immobilie nach Abzug aller laufenden Ausgaben tatsächlich erwirtschaftet. Anders als viele klassische Renditekennzahlen, die mit dem Kaufpreis oder dem Eigenkapital arbeiten, betrachtet der Cashflow ausschließlich die Zahlungsströme – also Einnahmen und Ausgaben – auf monatlicher oder jährlicher Basis. Damit beantwortet er eine ganz zentrale Frage: Trägt sich meine Immobilie aus dem laufenden Betrieb oder muss ich regelmäßig „draufzahlen“?
Der Cashflow ist insbesondere für private und semiprofessionelle Vermieter eine praxisnahe und leicht verständliche Kennzahl. Sie zeigt auf einen Blick, ob das Objekt freie Mittel erwirtschaftet, zur Rücklagenbildung beiträgt oder sogar weiteren Vermögensaufbau ermöglicht. Im Umkehrschluss warnt ein dauerhaft negativer Cashflow frühzeitig vor finanziellen Engpässen und einer zu knappen Kalkulation.
Die Berechnung des Immobilien-Cashflows erfolgt nach einem einfachen Prinzip:
Cashflow = Einnahmen – Ausgaben
Auf der Einnahmenseite stehen insbesondere die Jahresnettokaltmiete sowie gegebenenfalls weitere Erträge, etwa aus Garagenvermietung oder Werbung auf dem Grundstück. Auf der Ausgabenseite werden alle regelmäßig anfallenden Kosten abgezogen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können oder die bereits durch Vorauszahlungen verauslagt werden müssen:
Umlagefähige Betriebskosten (z. B. Grundsteuer, Müll, Heizung) fließen hingegen nicht in die Berechnung ein, da sie über die Nebenkostenabrechnung vom Mieter getragen werden.
Das Ergebnis ist der monatliche oder jährliche Überschuss – also jener Betrag, der nach allen Ausgaben tatsächlich auf dem Konto des Vermieters verbleibt.
Die zentrale Einnahmequelle bei vermieteten Immobilien ist die monatlich vereinbarte Kaltmiete. Sie stellt die Basis jeder Cashflow-Betrachtung dar und wird für die Jahresbetrachtung zur Jahresnettokaltmiete hochgerechnet – also zwölf Monatsmieten ohne Nebenkosten. Denn für den Cashflow zählen ausschließlich solche Einnahmen, die dem Eigentümer tatsächlich zufließen und nicht zweckgebunden an Dritte weitergeleitet werden müssen.
Neben der Kaltmiete können jedoch auch zusätzliche Einnahmequellen eine Rolle spielen und den Cashflow spürbar verbessern, insbesondere:
Wichtig für eine realistische Bewertung ist die Berücksichtigung von mietbedingten Ausfallrisiken. Leerstände, verspätete Mietzahlungen oder nicht zahlende Mieter sollten bei der Kalkulation mit einem Sicherheitsabschlag von etwa 2 % bis 5 % bedacht werden – je nach Lage, Objektart und Erfahrungswerten.
Auch Einmaleffekte wie Mietvorauszahlungen oder Kautionsverwertungen gehören nicht in die reguläre Cashflow-Betrachtung, da sie nicht nachhaltig sind und die tatsächliche Ertragskraft verzerren würden.
Der Immobilien-Cashflow bildet ausschließlich laufende, zahlungswirksame Ausgaben ab, die den Vermieter tatsächlich belasten. Dabei wird bewusst zwischen umlagefähigen Betriebskosten – die über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden – und nicht umlagefähigen Kosten unterschieden. Nur letztere mindern den Cashflow.
Zu den regelmäßig zu berücksichtigenden Ausgaben zählen insbesondere:
Optional kann auch der Tilgungsanteil des Darlehens in die Rechnung einbezogen werden. Zwar stellt dieser keine Ausgabe im buchhalterischen Sinn dar, mindert jedoch den verfügbaren Liquiditätsüberschuss. Wer sich für eine besonders konservative Betrachtung interessiert – z. B. für die Prüfung, ob sich die Immobilie tatsächlich „selbst trägt“ – sollte die Tilgung berücksichtigen.
Nicht Bestandteil der Cashflow-Berechnung sind hingegen nicht zahlungswirksame Aufwendungen, wie etwa:
In der Praxis hat sich die Cashflow-Rechnung „vor Steuern“ bewährt – steuerliche Aspekte können im Rahmen einer separaten Rentabilitätsbetrachtung ergänzt werden.
Die Cashflow-Berechnung ist keine rein technische Übung, sondern ein zentrales Instrument zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit und Tragfähigkeit eines Immobilieninvestments. Sie beantwortet die Kernfrage: Erwirtschaftet die Immobilie tatsächlich einen finanziellen Überschuss – oder verursacht sie laufende Belastungen, die aus anderen Mitteln gedeckt werden müssen?
Beim Cashflow werden nur liquide Mittelbewegungen berücksichtigt – also ausschließlich solche Posten, die tatsächlich einen Geldfluss auf dem Konto auslösen. Nicht relevant für den Cashflow sind kalkulatorische oder nicht zahlungswirksame Aufwendungen wie Abschreibungen (AfA) oder stille Rücklagen. Steuerliche Effekte werden – sofern nicht konkret abgeführt – ebenfalls regelmäßig ausgeklammert.
Ein positiver Cashflow liegt vor, wenn die Einnahmen die Ausgaben übersteigen. In diesem Fall erwirtschaftet die Immobilie regelmäßig einen Überschuss, unabhängig von Buchgewinnen oder Steueroptimierungen. Die Immobilie trägt sich selbst, ohne dass der Eigentümer monatlich Geld zuschießen muss.
Ein positiver Cashflow ist in mehrfacher Hinsicht vorteilhaft:
Ein negativer Cashflow entsteht, wenn die laufenden Ausgaben dauerhaft höher sind als die Einnahmen. Der Eigentümer muss dann regelmäßig eigenes Geld zuschießen – etwa aus anderen Einnahmen oder Rücklagen. Dies ist nicht per se ein Ausschlusskriterium, aber ein Warnsignal. Denn: Eine Immobilie, die sich dauerhaft nicht selbst trägt, birgt das Risiko, zur finanziellen Belastung zu werden.
Dennoch kann ein negativer Cashflow in bestimmten Fällen akzeptabel oder sogar bewusst einkalkuliert sein:
Wichtig ist jedoch: Ein negativer Cashflow sollte nicht aus Unwissenheit, sondern stets bewusst und mit klarer Strategie in Kauf genommen werden.
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Monatlicher Cashflow |
Bedeutung |
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+ 250 € |
Immobilie erwirtschaftet stabilen Überschuss, Puffer für Rücklagen etc. |
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± 0 € |
Immobilie trägt sich, aber kein Spielraum für Sonderausgaben |
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– 300 € |
Monatliche Unterdeckung, Objekt muss mit Eigenmitteln gestützt werden |
Ein negativer Cashflow muss nicht zwangsläufig kritisch sein, entscheidend ist der Zeitraum und die Ursache:
In jedem Fall gilt: Regelmäßige Überprüfung und realistische Kalkulation sind essenziell, um negative Entwicklungen frühzeitig zu erkennen und gegensteuern zu können.
Ein stabiler, positiver Cashflow ist das Ziel jedes langfristig orientierten Immobilieninvestors. Er erhöht die finanzielle Unabhängigkeit, schafft Spielräume für Rücklagen, Sondertilgungen oder Reinvestitionen und verringert das Risiko, bei unerwarteten Kosten in Liquiditätsengpässe zu geraten. Um den Cashflow gezielt zu verbessern, sollten Einnahmen gesteigert und Ausgaben kritisch hinterfragt werden. Oft lässt sich durch kleine, gut kalkulierte Maßnahmen ein spürbarer Unterschied erzielen.
Die monatliche Kaltmiete ist in der Regel die größte Einnahmeposition. Deshalb sollte geprüft werden, ob gesetzlich zulässige Mieterhöhungen möglich sind, etwa durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder nach einer Modernisierung (§ 559 BGB). In angespannten Wohnungsmärkten oder bei unterdurchschnittlicher Miethöhe kann dies schnell zu einem Plus von mehreren hundert Euro jährlich führen.
Viele Immobilien bieten zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten – z. B. durch:
Diese Zusatzmieten verbessern den Cashflow oft ohne wesentliche Mehrkosten.
Leerstand verursacht nicht nur Mietausfälle, sondern auch nicht umlagefähige Kosten (z. B. Hausgeld, Heizung, Verwaltung). Umso wichtiger ist es, bei Auszügen schnell geeignete Nachmieter zu finden. Professionelle Fotos, zielgruppengerechte Anzeigen und ein zügiger Bewerbungsprozess helfen, die Vermietungsdauer zu verkürzen und die Auslastung zu maximieren.
Die Finanzierungskosten machen bei fremdfinanzierten Objekten einen erheblichen Teil der Ausgaben aus. Schon eine Reduktion des Sollzinssatzes um 0,5 %-Punkte kann bei einem Darlehen von 300.000 € jährlich 1.500 € sparen. Optionen:
Kosten für externe Hausverwalter oder Dienstleister können sich summieren. Ein Vergleich der Angebote, die Verhandlung über Pauschalen oder ggf. eine (teilweise) Eigenverwaltung können die laufenden Aufwendungen spürbar senken.
Eventuell können Sie ihre Mietwohnungen auch selbstständig verwalten, bspw. mit Hilfe der opacta Vermieterpakete.
Ungeplante Reparaturen belasten nicht nur die Liquidität, sondern können auch den Mietertrag gefährden. Regelmäßige Wartung (z. B. Heizungsinspektion, Dachkontrolle) beugt teuren Notfällen vor. Größere Maßnahmen sollten frühzeitig budgetiert und mit Rücklagen unterlegt werden, um keine plötzlichen Belastungsspitzen zu erzeugen.
Nutzen Sie doch einfach unsren Instandhaltungskosten Rechner.
Die Verbesserung des Cashflows ergibt sich oft nicht aus einer einzigen Maßnahme, sondern aus der Summe kleiner Stellschrauben:
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Maßnahme |
Auswirkung auf den Jahres-Cashflow |
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Mieterhöhung um 40 €/Monat |
+480 € |
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Zinsreduktion um 0,4 %-Punkte |
+1.200 € |
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Wechsel Hausverwaltung (günstiger Tarif) |
+360 € |
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Nebenkostenoptimierung (z. B. Strom) |
+150 € |
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Leerstandsreduktion (1 Monat weniger) |
+800 € |
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Gesamtverbesserung |
ca. +2.990 €/Jahr |
Bereits moderate Anpassungen können dazu führen, dass ein Objekt vom leicht negativen in den positiven Cashflow-Bereich wechselt oder ein positiver Überschuss so erhöht wird, dass Reinvestitionen oder Sondertilgungen möglich werden.
Ob ein Cashflow „gut“ oder „ausreichend“ ist, hängt von mehreren Faktoren ab, insbesondere von der persönlichen Finanzstrategie, dem Investitionsziel und der Objektart. Grundsätzlich lässt sich jedoch sagen:
Ein guter Cashflow ist…
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Monatlicher Cashflow |
Bewertung |
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0–100 € |
sehr knapp kalkuliert, wenig Puffer |
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100–300 € |
solide, deckt typischerweise Rücklagen und Sonderkosten |
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> 300 € |
sehr gut, bietet Spielraum für Reinvestitionen |
Maßgeblich für die Einordnung sind:
Entscheidend ist daher nicht der absolute Cashflow, sondern die Frage: Deckt die Immobilie ihre laufenden Verpflichtungen zuverlässig – und trägt sie zur Vermögensbildung bei?
Der Immobilien-Cashflow ist weit mehr als nur eine Zahl. Er ist ein zentrales Steuerungsinstrument – sowohl vor der Investition, als auch im laufenden Betrieb. Wer seine Zahlungsströme kennt, kann gezielter investieren, besser mit Banken verhandeln und wirtschaftliche Risiken frühzeitig erkennen.
In der Praxis hilft der Cashflow insbesondere bei:
Der Cashflow ist die Liquiditätsperspektive des Investments und damit essenziell für jede fundierte Investitionsentscheidung. Wer ihn ignoriert, investiert blind.
So hilfreich der Cashflow als Orientierungsgröße auch ist, er hat methodische Grenzen, die bei der Interpretation beachtet werden sollten:
Der Cashflow betrachtet ausschließlich zahlungswirksame Vorgänge. Nicht-cashflow-wirksame Größen wie Abschreibungen für Anschaffungen (AfA), Verlustvorträge oder steuerliche Gestaltungsspielräume bleiben außen vor. Ein Investment mit hohem steuerlichen Verlust (z. B. durch AfA oder Sonderabschreibungen) kann trotz negativem Cashflow unter dem Strich wirtschaftlich sinnvoll sein, bspw. zur Steueroptimierung bei hohen sonstigen Einkünften.
Der Cashflow liefert eine Momentaufnahme der monatlichen oder jährlichen Liquiditätslage. Langfristige Entwicklungen, bspw. geplante Wertsteigerungen, mögliche Mietanpassungen oder steigende Instandhaltungskosten, werden nicht automatisch berücksichtigt. Auch temporäre Sondereffekte wie Leerstand oder Sonderreparaturen können das Ergebnis verzerren.
Nur wenn alle relevanten Einnahmen und Ausgaben sachgerecht und einheitlich erfasst werden, lässt sich der Cashflow verschiedener Objekte oder Zeiträume sinnvoll vergleichen. Wird etwa der Tilgungsanteil mal einbezogen und mal nicht, ist der Aussagewert begrenzt.
Ein hoher positiver Cashflow bedeutet nicht zwangsläufig, dass das Investment auch im Gesamtertrag attraktiv ist. Umgekehrt kann ein Objekt mit geringem oder negativem Cashflow dennoch eine sehr hohe Eigenkapitalrendite erzielen, z. B. durch Wertsteigerung oder Hebelwirkung (Leverage-Effekt).
Der Cashflow sollte stets im Zusammenspiel mit weiteren Kennzahlen interpretiert werden – insbesondere mit der Nettomietrendite, der Eigenkapitalrendite und dem Break-even-Punkt.
Hier erfahren Sie, wie Sie die Eigenkapitalrendite ausrechnen: Eigenkapitalrendite ausrechnen.
Der Immobilien-Cashflow ist eine der wichtigsten Kennzahlen für private und professionelle Kapitalanleger. Er zeigt in klarer und transparenter Form, ob eine Immobilie laufend Überschüsse erwirtschaftet oder Monat für Monat Geld kostet.
Wer seine Immobilieninvestitionen fundiert beurteilen will, kommt an einer regelmäßigen Cashflow-Berechnung nicht vorbei. Denn nur so lässt sich erkennen:
Zugleich ist der Cashflow ein entscheidendes Argument bei Gesprächen mit Banken, Käufern oder Mitinvestoren. Er dokumentiert, wie solide ein Investment wirtschaftlich aufgestellt ist, unabhängig von rein steuerlichen oder bilanziellen Größen.
Ein stabil positiver Cashflow ist kein Selbstzweck, sondern Ausdruck eines nachhaltigen, wirtschaftlich tragfähigen Investments. Wer ihn systematisch analysiert und überwacht, schafft die Grundlage für langfristige Sicherheit, Wachstum und finanzielle Unabhängigkeit.
